​青岛楼市潜力分析

青岛楼市潜力分析

经历了2020年新冠疫情的洗礼，很多行业发生了巨变，经济的紧缩和国家不断出台的调控政策使原本爆火的房地产快速降温。2021年开年伊始，4个一线城市北上广深加18个二线城市南京、苏州、杭州、厦门、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等出台了一年限售三次的土地政策。这个政策要求房地产商有过硬的经济实力应对土地集中供应的局面，很多中小规模的房地产开发企业会在新政策的影响下退出房地产市场。看2021年1-2月的青岛一手、二手房成交量和价格，似乎青岛的房地产有回暖的迹象，但要看青岛未来的楼市潜力不能简单的看这几个数据。如果想理性地预测一个城市未来的楼市发展趋势，需要了解短期内房价走势、房产成交量与房产储备量的比值；长期就需要看这座城市的限购政策、人口净流入量和小学生在校人数的变化。

青岛一直以来都因为中等收入和高房价的现状被大众诟病，收入平均4-5K，市区房价2-3W，房贷成为多数青岛人的重担。还没买房的人大概率是不希望房价上涨的，但是对于持有2套及以上的人来说房子算是固定投资的一项，房价的平稳上涨是最理想的状态。现在我就从短期和长期的视角分析一下青岛楼市的发展趋势。

短期青岛楼市预测

2021年1月份，青岛二手房成交5632套，其中市南区、市北区、崂山区的房价均有所上涨，涨幅在1%-4%左右；一手房商品住宅销售面积TOP10项目合计销售面积为24.2万平，同比上涨64.32%，青岛2021年2月商品房供应51.99万㎡，环比下降66.2%，同比上升39.9%。受到春节假期影响，2月青岛楼盘供应活跃度环比有所下降。通过简单的数据对比可以看出，2021年青岛的总体房价会有反弹，主要集中在是传统的市内四区和黄岛、城阳开发区，其他区域比如胶州、即墨等由于土地供应充足和前期房价虚高等问题必然造成在房价断崖式下跌。

长期青岛楼市预测

前面说过，要看一个城市楼市德潜力，需要综合评估限购政策、人口净流入量和小学生在校人数的变化。

限购政策：限购政策越严格的地方潜力越大，比较典型的城市包括深圳、杭州、东莞、南京、宁波、沈阳、成都。青岛的限购区域包括市区范围（市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区），这些区域正是短期内房价有所回升的区域。青岛的限购条件是提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭限购1套住房，这样的条件基本上有购房打算的都可以满足。青岛的限购限贷政策是在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。这已经是目前为止青岛最严格的限贷政策了，首付比例的提高虽然提高了购房的门槛但是相对减少了后期还房贷的压力。青岛的限购政策不算最严格，但是提高了购房的门槛和贷款的审核难度，从这点看限购区域的房价稳定上涨是必然的。

人口净流入

一个城市的人口流入在拉动经济的同时提高了购房的刚需量。青岛2017-2019年连续三年的人口净流入分别为8.65万、10.43万、10.5万，只看这个数据感觉不算少，这里我们可以对比一下同属二线城市的成都。成都2019年一年的人口净流入就高达25.1万，几乎接近青岛三年的流入总和，光是这个数据就能清楚地看出青岛对于劳动力和人才的吸引力远远不足。人口净流入的缺失直接导致消费水平降低、劳动力短缺和对房子的刚需减少，没有刚需就没有涨价的基础，从这一点看青岛的房价走势会逐渐趋于稳定。

小学生在校人数

小学生数据来自教育部门，准确度较高，不仅代表着年轻人口潜力，也代表着背后的家庭，可通过地区与全国比较、城市分组大致控制人口结构、入学政策等差异，从而对比分析人口流动。青岛比较特殊的地方在于优质的教育资源主要集中在市内四区，划片就读的政策导致购买学区房成为进入好学校上学的基础。2019年青岛在校小学生58.4万，全国排名24位，2020年青岛小学招生人数增加了0.8万，在全国人口的总体出生率偏低的情况下，青岛的小学生入学人数保持在稳定增加的状态，这也能保证青岛的房价趋于稳定上涨。