​你眼中的津南，是不是这样的

你眼中的津南，是不是这样的

上次我讲到了环城的大哥西青，今天我想说一下我眼中的津南，到底是什么样子的？没有任何营销成分，都是个人观点。

津南区，我第一个想到的就是远，第二个想到的还是远，距离天津站远，距离小白楼，营口道远，只要您不去河西小海地，那么津南距离哪儿都远，如果按咱们熟悉的天津外环线北京客户，来划分的话，那么津南应该是离着外环最远的了吧，只有很少的一部分在外环内，关键是津南的一半以上的人口还都集中在咸水沽。再加上地铁的不完善和没有高铁的硬伤，很多人应该是不会把购房的第一选择放在津南吧。

哪些人适合买津南？

1：北京客户来说，你要是选津南，那一定这次购房通勤不是您的主要因素，八成都是教育政策去选择的津南。如果您手里就170 180的预算想要居住舒适度，还要学区，那么您选择津南。

2：北京客户的另一种客群。您孩子已经上小学了，您如果考虑市区或者别的区域，您孩子转学都会被统筹。统筹：（95%都是普通小学，普通初中，重点几乎进不去。）那么你不想让你的孩子统筹，那你怎么办，你会选择海教园，有且只有一所学校，百分百去上南开学校，这样的适合买津南。

3：只要你的预算在120万左右飘忽不定，少点也行，多一点也能接受，你就听我的，你就老老实实买津南咸水沽，这个配套绝对配的上他的价格。要不然你去买哪儿？西青这预算不够看，北辰大张庄，双青，小淀那地方除了有荒地还有啥？放眼望去可能下个世纪的规划都给你出来了。东丽，你是愿意去东丽湖呢？还是愿意去军粮城了？是背靠大树好乘凉，可是东丽湖他大哥空港是真一点也不帮衬他啊。所以只要你预算在120万左右，首付30多万40万，你就买咸水沽，准保配套齐全有人气。

4：河西纯外溢，河西有一个30 40平的老破小，卖了个200来万，老梅江咱们不够入门，新梅江还都是高层，您也没有学区啥的烦恼了，那没问题，在辛庄或者双港买一套，去河西也就是一脚油的事。

5：落户。对于只想着落户的你来说，可能都不在天津工作，也不在天津让孩子上学，就高中上个三年参加个高考，那么什么最重要，必须是便宜最重要啊。50万能搞定的事绝对不花60万，所以八里台，北闸口，小淀是不错的选择。

什么样的人不适合买津南？

1：北京客户。你还想着每天周六日回天津居住，周一到周五在北京工作了，我劝您别买，高铁半小时，来天津地铁加公交一小时，您这点时间都折腾在路上了。

2：北京客户。婚房，你还没结婚了，或者你就是打算结婚买婚房，你听他们说海教园教育好，环境好，有南开天大，人文氛围好，你孩子上学那是十年后的事，你能保证十年政策没变化啊？

3：天津工作。你要是在天津工作，就考虑通勤方便的，您别在北辰上班了，农药厂物流园受够了，看着津南城市建面好，非要买津南，你那点油钱你那点外环的堵车的时间您算过吗？

4：河西外溢。这个外溢是指纯改善的外溢，您有个400多万的预算甚至更高，您买啥津南啊？您这个时候买的是房子吗？那更应该注重圈层。老梅江有的是别墅，有的是大平层，梅江会展中心边上，有的是高端项目。咱们买点有价值，有圈层的更重要。

那么津南到底怎么选择？

先说现在热度最高的板块，海教园。你要说天津环城的房价哪里没有降过，那只有海教园，除了个别楼盘，整体依旧在稳步上升。

这个图很简单，黄色的是地铁站6号线延长线，有一站叫和慧南路站，预计年后开通。通过这条线把海教园分为南北两个板块，北边是大学，价格贵，没有不利因素，南边有公墓，价格便宜。海教园的入门就是右上角的滨河湾和中央学府，130万高层两居室入门产品。其次就是这竖着的两排的住宅。从北到南，从西到东。融创云潮府140入门76平米，170万89平米，以及113的三居室和叠拼别墅产品，优点，北片单价最低，弊端，交房晚，23.7.30号交付。锦绣大家88的180万，以及110 127的户型，优点88户型方正，独一无二，交房早，明年3月份，弊端两家合作开发，后期容易踢皮球。中海锦城，现房，89的带精装修200万，以及别墅产品，优点：现房，实景园林。弊端，贵！阳光城文澜府就剩顶跃产品了，不到300万吧。鲁能，仁恒，雅居乐，景瑞都是已经交付的，仁恒品质会高一点。跨过地铁线，南边，龙湖，旭辉已经交付，旭辉便宜，龙湖贵。金科四季春晓，海教园的洋房入门价格，130万一套，但是24年才能交付。再往下龙湖天璞，我就想问一句，买龙湖天璞的是不是都是冲着这两个字去的，那真是墓地一览无余啊。不过不得不说，龙湖的物业，园林确实是天花板的存在。在他们的东边，有一个未来悦，去年火的一塌糊涂，现在只剩110平的了，宽厅户型，价格也是中规中矩。

海教园 幼儿园目前在用的都是私立的，两个，明年投入使用两个。小学初中是南开学校，目前两个校区，明年会在投入使用一个小学，一个初中，一个高中。政策，可以考市区高中，后期也可以考园区内的高中。

今天的篇幅有点长，津南别的区域会在下一篇文章做详细介绍，这个主要就是我理解的海教园。最火最热门的板块！