法拍房一元起拍！是捡漏还是踩坑？背后有何风险？一文讲清

年来，法拍房越来越多地进入到大众视野，2017年全国法拍房约为9000套，而去年阿里拍卖平台上的法拍房数量已经达到了168万套，不出意外2022年这一数值将突破200万。

就在上周，合肥一处1元起拍的“特价房”吸引了近万人次围观，有13名竞拍者出价49次，最终以11万元的价格被拍下。

事实上，1元起拍的房源在司法拍卖中并不稀奇，但主要是作为一种吸引流量的手段出现，真以1元拍下的极端案例基本不存在。

此外留意这类法拍房源的简介，可能会贴有关于房产性质、交易说明等特殊“标签”，例如“拍卖的仅为使用权、无房本”等等。

那么有人就问了：法拍房到底能不能买？到底捡漏的几率大还是踩坑的几率高？一起来深入了解一下：

何为法拍房？真能低价捡漏吗

法拍房，就是被法院强制执行来进行司法拍卖房产的简称。

从法律意义上来说，它是指债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，由债权人向法院申请强制执行，从而将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款还债的一类房产。

在新房二手房成交低迷的当下，购房人数减少，法拍房数量不断增多，且低价拍卖存在不小的差价空间；

再加上部分地区贷款比例较于商品房更高，法拍房也就逐渐成了“捡漏”的代名词。

根据司法解释规定，法拍房第一次拍卖的，起拍价可低至7折。如果流拍，第二次拍卖最低还可以再打8折，也就是评估价的5.6折。

这样看来，法拍房的确有很大的价格优势。但拍卖也是一把双刃剑，优质房源同样可能出现成交价高于市场价的情况。

另外相较于价格优势，法拍房涉及的隐性风险是更多购房者所关心的，下面就来说说购买需要注意的一些问题：

法拍房存在哪些风险？

今年起购买法拍房也一样需要满足当地购房资格才行；法拍房可能存在产权不明或权利受限的问题，如果房屋存在两个及以上产权人，双方持不同意见时，可能无法过户。这个还能找法院协调，但如果涉及多头负债尤其是民间的高利贷，过户了也有被上门骚扰的风险；最重要的是房屋腾退问题，一定要注意看法院公告，确认房屋是否已经腾空；通常法院会负责清场；但如果是不负责腾退的房产，那么存在有合法租户、合法居住权人、或其他占用人在居住使用的可能，因为买卖不破租赁，买到这类房产要入住会面临不小的麻烦。法拍房可能存在瑕疵。拍卖中公开的信息往往只是对直观瑕疵部分的陈述，可能注意不到房屋存在的质量、居住等肉眼难发现的问题，如果后期居住发现质量问题很难追责。如果确实有很满意的竞拍房产，可以看看能否带专业人士进行实地勘察。法拍房的额外费用可能不是一笔小数目，除了税费，水、电、煤物业费用等存在的欠费都需要由买受人承担。法拍房的交款周期短且不容协商，如果打算按揭，必须能保证银行在规定的时间内放款，否则可能按照毁约流拍处理，而这种情况20%的保证金是不退还的。

总而言之，法拍房的低价格和高风险是并存的。对于法拍房是否值得入手，应当保持谨慎的态度，量力选择是否购买。如果确实遇到了很满意的竞拍房屋，我们可以给出以下几点调查建议：

去不动产交易中心，调查土地和房产的来源；

去当地税务中心，调查上一手的税费和买进价，通过买进价计算差额税；

去当地派出所和居委会，调查原房东的户籍情况；

去物业管理中心，调查这个房子的水电费和物业费的拖欠；

去找按揭银行协商贷款，防止出现无法放款的尴尬状况

如果做不到对法拍房知根知底，对于前文提到的风险认识存在模糊，还是不建议随意参与竞拍。

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